Ремонт и реконструкция зданий и сооружений

Три режима работ и два кодекса

Градостроительный кодекс различает два вида работ на объекте капитального строительства. Реконструкция (ст. 1, п. 14) — изменение параметров объекта: высоты, этажности, площади, объёма, а также надстройка, перестройка, расширение и замена либо восстановление несущих строительных конструкций (замена отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели сюда не входит). Капитальный ремонт (ст. 1, п. 14.2) — замена и восстановление строительных конструкций, кроме несущих, и систем инженерно-технического обеспечения при неизменных параметрах объекта. Третье понятие, переустройство и перепланировка, введено Жилищным кодексом и относится к помещениям в многоквартирных домах; в Градостроительном кодексе его нет. Работы квалифицируют по содержанию, а не по сумме договора: дорогой ремонт остаётся капитальным ремонтом, недорогая надстройка попадает под режим реконструкции.

• реконструкция — ГрК РФ, ст. 1, п. 14: меняются параметры объекта либо заменяются и восстанавливаются несущие конструкции
• капитальный ремонт — ГрК РФ, ст. 1, п. 14.2: параметры прежние, конструкции и инженерные системы заменяются и восстанавливаются, кроме несущих конструкций; у несущих допустима замена отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели
• переустройство и перепланировка — ЖК РФ, ст. 25: помещения в многоквартирных домах, согласование в органе местного самоуправления
• от режима зависят состав документации, экспертиза, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и требования к исполнителю

По каким признакам работы признают реконструкцией

Проверяют два обстоятельства. Первое — меняются ли параметры объекта: высота, этажность, площадь, объём. Второе — что происходит с несущими конструкциями: замена отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели остаётся капитальным ремонтом, замена или восстановление конструкций как таковых относится к реконструкции. Оба обстоятельства подтверждаются материалами обследования и поверочным расчётом, а вывод закрепляется в задании на проектирование — до сметы и до подписания договора подряда. Смена назначения помещений сама по себе к реконструкции не относится, но способна изменить класс функциональной пожарной опасности здания (ст. 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ) и потребовать приведения объекта к соответствующим требованиям.

• изменение высоты, этажности, площади или объёма: надстройка, пристройка, расширение
• замена или восстановление несущих конструкций; замена отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели к реконструкции не относится
• изменение расчётной схемы и нагрузок: проёмы в несущих стенах и перекрытиях, демонтаж простенков, устройство антресолей, установка тяжёлого оборудования
• вывод о статусе фиксируется документом: заключение по обследованию, поверочный расчёт, задание на проектирование

Перепланировка и переустройство: чужой кодекс и другой орган

Переустройство по ст. 25 ЖК РФ — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие изменений в технический паспорт помещения; перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки, что влечёт изменение сведений ЕГРН. Оба случая согласуются с органом местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ и завершаются актом приёмочной комиссии по ст. 28. Последствия самовольных работ описаны в ст. 29 — вплоть до требования привести помещение в прежнее состояние. Эти статьи действуют для помещений в многоквартирных домах, а формы документов и детали порядка дополнительно устанавливают региональные и местные акты. К отдельно стоящему нежилому зданию понятие перепланировки не применяется: работы там квалифицируют по Градостроительному кодексу.

• переустройство — инженерные сети и оборудование, требующие изменений в технический паспорт помещения (ЖК РФ, ст. 25, ч. 1)
• перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки (ЖК РФ, ст. 25, ч. 2); влечёт внесение изменений в сведения ЕГРН
• согласование по ст. 26 ЖК РФ, завершение работ подтверждает акт приёмочной комиссии по ст. 28
• самовольные работы — ст. 29 ЖК РФ: помещение может потребоваться вернуть в прежнее состояние
• смешивать эти статьи с реконструкцией по ГрК РФ нельзя: разные кодексы, разные согласующие органы, разные документы на выходе

Когда проектная документация проходит экспертизу

Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится в случаях, установленных ст. 49 ГрК РФ; там же перечислены объекты, для которых она не проводится. Форму экспертизы, государственную или негосударственную, определяют вид объекта и источник финансирования. Для капитального ремонта экспертиза проектной документации по общему правилу не требуется; при бюджетном финансировании проводится проверка достоверности определения сметной стоимости — самостоятельная процедура с самостоятельным заключением. Изменения, внесённые в документацию после получения заключения, в ряде случаев требуют повторного прохождения экспертизы, поэтому их проверяют на этот признак до того, как решение уйдёт в работу.

• перечень случаев, когда экспертиза не проводится, дан в ст. 49 ГрК РФ и проверяется по конкретному объекту
• форму экспертизы определяют вид объекта и источник финансирования
• проверка достоверности определения сметной стоимости — отдельная процедура и отдельное заключение
• изменения после заключения экспертизы проверяют на необходимость повторного прохождения

Разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и случаи, когда они не нужны

Разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) требуется для реконструкции, кроме случаев, прямо перечисленных в этой статье. Получают его до начала работ; оформление разрешения задним числом законом не предусмотрено. Реконструкция, выполненная без разрешения, может быть квалифицирована как самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ; отдельно применяется административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ. Завершается реконструкция разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55). Если проектная документация подлежала экспертизе, за работами ведётся государственный строительный надзор (ст. 54). Капитальный ремонт разрешительных процедур не требует, но проектные решения, смета и освидетельствование скрытых работ остаются обязательными.

• разрешение на строительство — ст. 51 ГрК РФ, применяется к реконструкции, с исключениями из той же статьи
• разрешение на ввод в эксплуатацию — ст. 55 ГрК РФ; после капитального ремонта не оформляется
• государственный строительный надзор — ст. 54 ГрК РФ, если документация проходила экспертизу
• капитальный ремонт: разрешений нет, обязательными остаются проектные решения, смета и приёмка скрытых работ

Обследование и ведомость дефектов — основание для статуса и для объёмов

Обследование по ГОСТ 31937-2024 даёт исходные данные и для квалификации работ, и для расчёта объёмов. В состав входят обмеры по фактическому состоянию, вскрытия узлов, шурфы у фундаментов, инструментальный контроль материалов и поверочные расчёты там, где несущая способность под вопросом. Результат формулируется категорией технического состояния по каждому элементу: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное, аварийное. Ведомость дефектов привязывают к осям и отметкам, чтобы любую позицию можно было проверить на объекте; она же служит источником объёмов, и каждая строка сметы прослеживается до конкретного дефекта. При бюджетном финансировании стоимость определяют по сметным нормативам, включённым в федеральный реестр (ГрК РФ, ст. 8.3).

• обмерные чертежи по фактическому состоянию конструкций
• вскрытия узлов опирания, полов и перекрытий, шурфы у фундаментов
• инструментальный контроль прочности бетона, кладки и металла, состояния арматуры
• поверочные расчёты при изменении нагрузок и планировочных решений
• категория технического состояния по каждому элементу и ведомость дефектов с привязкой к осям и отметкам

Четыре роли на объекте и границы между ними

Застройщик или технический заказчик организует изыскания, проектирование и экспертизу, получает разрешения. Проектировщик готовит документацию и ведёт авторский надзор. Подрядчик выполняет работы по договору. Надзор складывается из трёх независимых частей: авторский надзор разработчика документации, строительный контроль застройщика или технического заказчика (ст. 53 ГрК РФ, порядок проведения установлен отдельным постановлением Правительства) и государственный строительный надзор при реконструкции объектов, документация которых проходила экспертизу. Требования к тому, кто вправе заключать договор, установлены ст. 55.8 ГрК РФ: членство в СРО соответствующего вида. Подготовка проектной документации по договору требует членства в проектной СРО, выполнение строительно-монтажных работ по договору подряда — членства в СРО в области строительства; роль исполнителя фиксируется в договоре до начала работ. У АО «РОССИ» подтверждено членство в саморегулируемой организации АПК «МАП» (рег. номер СРО-П-027-18092009, запись № 074 в реестре с 28.12.2009) с видом деятельности «подготовка проектной документации», а также сведения о специалистах в национальном реестре НОПРИЗ. Документы оформлялись на прежнюю организационно-правовую форму, поэтому актуальная выписка из реестра членов СРО предоставляется по запросу.

• обследование и дефектовка, заключение с категориями технического состояния
• подготовка проектной и рабочей документации, сопровождение экспертизы
• авторский надзор: соответствие выполняемых решений проекту, ведение журнала авторского надзора
• технический надзор в интересах собственника: освидетельствование скрытых работ вместе с подрядчиком, фиксация отклонений, проверка исполнительной документации; объём и периодичность закрепляются в договоре
• планирование процедур: очерёдность этапов согласования, состав исходных данных, комплектность документов к сдаче объекта

Отделка идёт последней и закрывает то, что потом не проверить

Отделка — не косметический финал, а момент, после которого часть работ перестаёт быть доступной для осмотра. Всё, что уходит под штукатурку, стяжку, подвесной потолок и облицовку, вскрывается потом только с разрушением. Поэтому до начала отделочных работ закрываются акты освидетельствования скрытых работ, проверяются кабельные трассы, закладные детали, гидроизоляция примыканий и узлы прохода коммуникаций через конструкции.

Порядок здесь обратен привычному ожиданию: заказчик смотрит на чистовые покрытия, а принимать нужно то, что под ними. Допустимые отклонения отделочных покрытий заданы СП 71.13330.2017 — по нему же строится приёмка, если в договоре не оговорены более жёсткие требования.

• черновые и чистовые работы разделяются в смете: разные материалы, разные допуски, разная приёмка
• скрытые работы фиксируются до закрытия конструкций — фотографии, акты, исполнительные схемы
• отделка принимается по геометрии и допускам, а не по впечатлению: отклонения плоскости, ширина швов, примыкания
• в местах инженерного оборудования предусматриваются ревизионные люки, иначе следующее обслуживание начнётся со вскрытия отделки

Какие документы образуются и кто их подписывает

Каждый следующий документ опирается на предыдущий, и разрыв в этой цепочке обнаруживается на приёмке. Заключение по обследованию служит основанием для задания на проектирование, задание — для проектной документации, документация в составе по ПП РФ № 87 становится предметом экспертизы и основанием для разрешения на строительство. Акты освидетельствования скрытых работ подписывают представители застройщика, подрядчика и авторского надзора; после закрытия узла это единственное подтверждение того, что он выполнен по проекту. Изменённые параметры объекта после реконструкции вносятся в ЕГРН на основании разрешения на ввод и технического плана; для капитального ремонта состав итоговых документов ограничивается приёмкой и исполнительной документацией.

• задание на обследование, заключение по обследованию, ведомость дефектов
• задание на проектирование, проектная документация по ПП РФ № 87, при необходимости заключение экспертизы
• разрешение на строительство (только реконструкция), общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций
• исполнительная документация, протоколы испытаний и наладки инженерных систем
• разрешение на ввод в эксплуатацию, технический план, изменение сведений об объекте в ЕГРН (только реконструкция)