Восстановить и отремонтировать объект

Ремонт, который оплачивают дважды

Последовательность, с которой начинают чаще всего, выглядит убедительно: осмотр помещений, цена за квадратный метр, демонтаж старой отделки, новая отделка, сдача. Дефект при этом остаётся на месте и закрыт свежим слоем. Дальше события идут по кругу: штукатурка отходит по границе увлажнённой зоны, плитка отслаивается, откосы ведёт, и на тот же участок выходят снова — теперь ещё и со сносом только что принятой отделки. Обследование в этой схеме всё равно делают, только после оплаченного и выброшенного цикла работ.

• Смета, собранная до вскрытий, опирается на видимую площадь: скрытые объёмы в неё физически не попадают.
• Влажность и прочность основания под покрытия нормированы (СП 71.13330.2017) и подтверждаются приборным замером до устройства покрытия.
• Узел, закрытый до освидетельствования, вскрывают повторно — этого требует порядок строительного контроля (ГрК РФ, ст. 53).
• Гарантия на отделочные работы обычно не распространяется на дефекты, причина которых лежит в конструкции или в инженерных сетях; предмет гарантии стоит прочитать в договоре до подписания.

Что происходит с цифрой после вскрытий

У одного объекта за месяц появляется три разные стоимости. Первая считается после осмотра глазом — по площадям помещений и укрупнённым расценкам. Вторая появляется после обследования и вскрытий, когда известны объёмы: сколько погонных метров шва расшивается, какая площадь бетона потеряла защитный слой, сколько стояков меняется целиком, где нужна отсечная гидроизоляция. Третья складывается по факту, если первые две считали по видимой части. Расхождение между ними — это не подорожание, а появление в расчёте того, что было на объекте до начала работ.

• Объёмы берут из ведомости дефектов с привязкой к осям и отметкам: участок, площадь, глубина, вероятная причина.
• Цену за единицу работ сравнивают по рынку; объём подтверждается только на объекте.
• Резерв на непредвиденные работы закладывают отдельной строкой, а его расход подтверждают актом на дополнительные объёмы.
• Срок работ на действующем объекте оплачивается простоем арендаторов и производства: эту сумму считают вместе со сметой подрядчика.

Очерёдность: от чего зависят все остальные работы

Порядок на объекте задают зависимости между слоями. Покрытие пола не принимают, пока плита не высохла до нормируемой влажности; влажность плиты зависит от того, поступает ли вода снизу; поступление воды снизу зависит от состояния гидроизоляции, рабочих швов и вводов коммуникаций через стену. Со стенами связь такая же: отделка держится на штукатурке, штукатурка — на основании, а состояние основания определяют защитный слой бетона и коррозия арматуры (СП 28.13330.2017). Отсюда очерёдность: вода и несущие конструкции, затем инженерные сети и всё, что закрывается вместе с ними, отделка — последней.

• Пока путь воды не найден, работы по месту выхода пятна повторяются; механизмы увлажнения и выбор состава разобраны на странице «Гидроизоляция и защита бетона».
• Правовой статус работ — капитальный ремонт или реконструкция — определяют до сметы, от него зависит состав документации (ГрК РФ, ст. 1, п. 14 и 14.2); разбор статуса — на странице «Ремонт и реконструкция».
• Состояние скрытых участков трубопроводов и кабельных трасс проверяют до устройства покрытий: они закрываются теми же конструкциями.
• Отделочные работы ведут при работающих отоплении и вентиляции — режим помещения при твердении и высыхании материалов задан их технологическими картами.

Откуда берутся дополнительные счета

Перерасход на ремонте собирается из нескольких устойчивых статей, и почти все они связаны с очерёдностью. Список стоит держать перед глазами при чтении сметы: статья, которую не назвали на старте, появится позже — счётом на дополнительные работы.

• Повторная отделка на участке, который пришлось открыть ради доступа к причине.
• Незапланированные вскрытия: конструкцию всё равно открывают, но в аварийном порядке, когда ни срок, ни объём заранее не согласовать.
• Срочная поставка материалов и оборудования на объект, где работы уже идут: сроки поставки оплачиваются простоем.
• Изменение проектного решения после начала работ: согласование, перерасчёт объёмов, иногда демонтаж смонтированного.
• Повторное обследование: работы, принятые без исполнительных схем и актов, при следующем ремонте изучают заново.

Кто подписывает изменение объёмов

На ремонте объёмы меняются почти всегда: вскрытие показывает то, чего не было в ведомости дефектов. Значение имеет то, кем и на основании какого документа это изменение зафиксировано. Строительный контроль по ГрК РФ, ст. 53 ведут обе стороны: подрядчик — за собственными работами, застройщик или технический заказчик — за подрядчиком; акты освидетельствования скрытых работ подписывают представители обеих. Авторский надзор отвечает за соответствие принятому проектному решению — без него замена узла на месте остаётся устной договорённостью.

• Акт освидетельствования скрытых работ оформляют до закрытия узла, с указанием материалов, схем и результатов замеров (СП 48.13330.2019).
• Дополнительные объёмы согласуют до выполнения — актом и дополнительным соглашением; после выполнения это уже предмет взаимных претензий.
• Общий и специальные журналы работ ведут по ходу; они входят в исполнительную документацию, по которой объект принимают.
• Замену материала на аналог согласуют с проектировщиком: у аналога свои требования к основанию, температуре и времени набора прочности.

Что можно эксплуатировать сразу, а что — после первого сезона

Приёмка помещений и готовность к нагрузке — две разные даты. Часть работ подтверждается в момент сдачи протоколами и испытаниями, часть — только временем: бетон набирает прочность по режиму ухода, стяжка сохнет до нормируемой влажности (СП 70.13330.2012, СП 71.13330.2017), а трещина под маяками показывает за период наблюдения, стабилизировалась ли она. Гидроизоляцию подземной части проверяет первый сезонный подъём грунтовых вод, узлы кровли — ливень с ветровым напором, отопление — первый холодный месяц.

• Сразу: помещения без мокрых процессов, электроустановки после протоколов испытаний, вентиляция после наладки с ведомостью режимов.
• После набора прочности и высыхания: полы под расчётную нагрузку, покрытия по стяжке, установка тяжёлого оборудования.
• После сезона: узлы гидроизоляции, примыкания кровли, деформационные швы, стабилизация раскрытия трещин.
• Гарантийный срок отсчитывают от подписанного акта; перечень узлов, за которыми наблюдают в первый сезон, и порядок повторного осмотра имеет смысл внести в договор отдельным пунктом.